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住宅專項維修資金管理辦法
發布日期:2014-07-30  瀏覽次數:4232 次

住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

 

  第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規,制定本辦法。

  第二條 商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

  第三條 本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

  第五條 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

  縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

 

第二章 交 存


  第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

  (一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

  (二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

  前款所列物業屬于出售公有住房的,售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

  第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

  直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額,并適時調整。

  第八條 出售公有住房的,按照下列規定交存住宅專項維修資金:

  (一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

  (二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

  第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

  從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

  第十條 業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金,由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。

  直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地一家商業銀行,作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 

  開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

  第十一條 業主大會成立前,已售公有住房住宅專項維修資金,由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產)主管部門負責管理。 

  負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行,作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。 

  開立公有住房住宅專項維修資金專戶,應當按照售房單位設賬,按幢設分賬;其中,業主交存的住宅專項維修資金,按房屋戶門號設分戶帳。

  第十二條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

  已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

  公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內,將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

  第十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

  第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

  第十五條 業主大會成立后,應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金:

  (一)業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 

  開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

  (二)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的,應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

  (三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。

  第十六條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

  業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督。

  第十七條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。

  成立業主大會的,續交方案由業主大會決定。

  未成立業主大會的,續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。

 

  第三章 使 用

 

  第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  第十九條 住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

  第二十條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

  (一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

  (二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

  (三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中,售后公有住房應分攤的費用,再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

  第二十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。

  第二十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

  (一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;

  (二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;

  (三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

  (四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

  (五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

  (六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

  第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

  (一)物業服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

  (二)業主大會依法通過使用方案;

  (三)物業服務企業組織實施使用方案;

  (四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

  (五)業主委員會依據使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的,經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;

  (六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知; 

  (七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

  第二十四條 發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定列支住宅專項維修資金:

  (一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;

  (二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

  發生前款情況后,未按規定實施維修和更新、改造的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中,涉及已售公有住房的,還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

  第二十五條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

  (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

  (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

  (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

  (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

  第二十六條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

  利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。

  利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

  利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門同意。

  禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

  第二十七條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

  (一)住宅專項維修資金的存儲利息;

  (二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;

  (四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

 

 

第四章 監督管理

 

  第二十八條 房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

  受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

  第二十九條 房屋滅失的,按照以下規定返還住宅專項維修資金:

  (一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;

  (二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

  第三十條 直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主、公有住房售房單位公布下列情況:

  (一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

  (二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

  (三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

  (四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

  業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。

  第三十一條 專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

  直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核。

  專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

  第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

  第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

  第三十四條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行,并接受財政部門的監督檢查。

 

 

第五章 法律責任

 

  第三十五條 公有住房售房單位有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(房地產)主管部門責令限期改正:

  (一)未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;

  (二)違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的;

  (三)未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

  第三十六條 開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款。

  開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。

  第三十七條 違反本辦法規定,挪用住宅專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

  物業服務企業挪用住宅專項維修資金,情節嚴重的,除按前款規定予以處罰外,還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

  直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門挪用住宅專項維修資金的,由上一級人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的,由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第三十八條 直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門違反本辦法第二十六條規定的,由上一級人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的,由上一級人民政府財政部門責令限期改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  業主大會違反本辦法第二十六條規定的,由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令改正。

  第三十九條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為,按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

  第四十條 縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

 

第六章 附 則

 

  第四十一條 省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法,制定實施細則。

  第四十二條 本辦法實施前,商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的,應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。

  第四十三條 本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。

  第四十四條 本辦法自2008年2月1日起施行,1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時廢止。

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