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 山東省商品房銷售條例
發布日期:2014-07-04  瀏覽次數:4325 次
              (2005年3月31日山東省第十屆人民代表大會
              常務委員會第十三次會議通過)

                  第一章 總 則
  第一條 為規范商品房銷售行為,保障商品房買賣雙方當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。
  第二條 在本省行政區域內從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動,應當遵守本條例。
  本條例所稱商品房,是指由房地產開發企業在城市規劃區范圍內依法取得國有土地使用權的土地上開發建設,向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。
  第三條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
  本條例所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。
  本條例所稱商品房現售,是指房地產開發企業將已竣工的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。
  第四條 銷售商品房應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。禁止對商品房惡意炒作,哄抬房價。
  第五條 省建設行政主管部門負責全省的商品房銷售管理工作。設區的市、縣(市)人民政府商品房銷售管理部門,負責本行政區域內的商品房銷售管理工作。
  工商行政管理、國土資源、稅務等部門,按照各自職責分工,共同做好與商品房銷售有關的管理工作。

                 第二章 銷售條件
  第六條 商品房預售實行許可制度。
  房地產開發企業進行商品房預售,應當向設區的市、縣(市)商品房銷售管理部門申請預售許可,取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的,不得進行商品房預售。
  第七條 商品房預售應當符合下列條件:
  (一)已交納全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
  (二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;
  (三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程,并確定施工進度和竣工交付日期。
  第八條 房地產開發企業申請商品房預售許可,應當提交下列材料:
  (一)商品房預售許可申請表;
  (二)房地產開發企業的營業執照和資質證書;
  (三)符合本條例第七條規定條件的證明文件;
  (四)業主臨時公約;
  (五)已簽訂的前期物業服務合同;
  (六)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經營性或者非經營性配套公共設施清單以及公共建筑的產權歸屬等內容;
  (七)根據施工圖設計文件繪制的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖。
  土地使用權、在建工程已經設置抵押的,還應當提交抵押權人簽署的書面意見。
  房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。
  第九條 房地產開發企業按照本條例第八條的規定提交有關材料,材料齊全符合法定形式的,商品房銷售管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場或者五日內一次書面告知需要補正的全部內容。
  第十條 商品房銷售管理部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的,商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內,依法作出準予許可的書面決定,并向房地產開發企業頒發商品房預售許可證明;對不符合法定條件的,商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內,依法作出不予許可的書面決定,并應當說明理由。
  商品房銷售管理部門作出的準予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱。 
  第十一條 商品房預售,房地產開發企業應當與買受人訂立商品房預售合同。房地產開發企業應當自合同訂立之日起三十日內,依法辦理商品房預售合同備案手續,并于十五日內書面告知買受人。
  備案機關應當應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上備案。
  第十二條 預售的商品房可以依法進行轉讓。買受人已經支付全部購房款的,應當及時告知房地產開發企業,房地產開發企業應當予以配合,合同另有約定的除外;買受人未支付全部購房款的,應當征得房地產開發企業同意。
  預售商品房轉讓的,買受人和受讓人應當依法辦理商品房預售合同備案的變更手續。
  第十三條 房地產開發企業進行商品房預售所得的款項,必須用于與預售商品房有關的工程建設。商品房銷售管理部門應當加強對商品房預售款用途的監管。
  第十四條 商品房現售,除符合本條例第七條第(一)、(二)項規定的條件外,還應當符合下列條件:
  (一)已通過竣工驗收并備案;
  (二)已確定商品房銷售方案;
  (三)經有資質的測繪單位完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的測繪;
  (四)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已經確定施工進度和交付日期;
  (五)已選聘具備相應資質的物業管理企業并簽訂物業管理合同。
  第十五條 房地產開發企業在商品房現售前,應當將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報房地產開發主管部門備案。

                第三章 銷售方式
  第十六條 房地產開發企業可以自行銷售商品房,也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
  第十七條 采取代銷方式銷售商品房的,房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面代銷合同。代銷合同應當載明代銷權限、代銷期限、傭金支付等內容。
  第十八條 采取包銷方式銷售商品房的,房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面包銷合同,約定包銷方式、包銷范圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內容。包銷期滿未銷售的商品房,由商品房承銷機構按照合同約定的包銷價格購買,當事人另有約定的除外。
  第十九條 房地產開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明、經批準的房地產開發項目修建性詳細規劃圖以及業主臨時公約、前期物業服務合同和商品房買賣合同示范文本等文件和材料。
  商品房承銷機構應當向買受人明示有權銷售商品房的證明文件。
  第二十條 房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。
  第二十一條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料,內容必須真實、合法、準確,不得欺騙、誤導公眾。
  發布商品房銷售廣告,應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號或者商品房現售備案證號。
  第二十二條 商品房銷售廣告的經營者、發布者應當依法查驗有關證明文件,對不符合本條例第二十一條規定的商品房銷售廣告,不得提供服務。
  第二十三條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應當視為合同內容。當事人違反的,應當承擔違約責任。

                 第四章 買賣合同
  第二十四條 房地產開發企業或者商品房承銷機構銷售商品房,應當與買受人訂立書面商品房買賣合同。
  第二十五條 商品房買賣合同的內容由當事人約定,主要包括下列內容:
  (一)當事人名稱或者姓名和住所;
  (二)商品房基本狀況;
  (三)商品房的套內建筑面積、分攤的共有建筑面積和房屋建筑面積;
  (四)商品房的計價結算方式;
  (五)商品房總價款、付款方式、付款期限;
  (六)交付使用條件及日期;
  (七)裝飾、設備標準;
  (八)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建筑的交付條件和期限及有關責任;
  (九)經營性或者非經營性配套公共設施、公共建筑的產權歸屬;
  (十)面積差異的處理方式;
  (十一)前期物業服務合同的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式;
  (十二)房地產權屬登記的辦理方式和期限;
  (十三)爭議解決的方式;
  (十四)違約責任;
  (十五)雙方約定的其他事項。商品房買賣合同應當附具土地宗地圖、修建性詳細規劃圖和商品房分戶面積圖。
  第二十六條 房地產開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式,對商品房買受人作不公平、不合理的規定,或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。
  第二十七條 住宅商品房應當按套銷售,不得分割拆零銷售;商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售。
  第二十八條 銷售住宅商品房,按照套內建筑面積或者按套計價結算,當事人另有約定的除外。
  第二十九條 經營性配套公共建筑和公共設施,可以隨商品房銷售或者單獨銷售;非經營性的公共建筑和公共設施,應當按照有關規定移交,不得對外銷售。
  第三十條 商品房銷售價格由當事人協商確定,經濟適用房等國家另有規定的,按照國家有關規定執行。
  第三十一條 已取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構,在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的,從其約定。
  未取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構不得以任何形式向買受人收取預訂款性質的費用。
  第三十二條 房地產開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房買賣合同前,不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
  第三十三條 按照套內建筑面積或者按套計價的,商品房買賣合同中載明的套內建筑面積與產權登記面積誤差在國家規定的施工誤差和面積測量誤差以內的,商品房總價款不變。
  第三十四條 按照建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的,按照國家規定處理。
  第三十五條 商品房已經預售的,房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。經依法批準的規劃、設計變更,導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環境等發生變化,或者出現合同當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的,房地產開發企業應當自變更之日起十日內,書面通知買受人并承擔違約責任,買受人有權解除合同。
  第三十六條 設置抵押權的商品房銷售時,房地產開發企業和商品房承銷機構應當將設置抵押權的具體情況書面告知買受人;未告知買受人的,買受人有權解除合同,并由房地產開發企業或者商品房承銷機構承擔違約責任。

                第五章 交付使用
  第三十七條 房地產開發企業交付商品房時,應當向買受人提供下列材料:
  (一)房地產開發項目綜合驗收報告及備案證明;
  (二)商品房質量保證書和使用說明書;
  (三)具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件;
  (四)房地產開發合同約定的商品住宅性能認定文件;
  (五)物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料;
  (六)買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單;
  (七)商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。
  買受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收;經驗收符合要求的,應當與房地產開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署,視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的,從其約定。
  第三十八條 房地產開發企業交付的商品房質量有瑕疵的,應當及時予以維修。房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。
  第三十九條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房;遲延交付的,應當承擔違約責任。經催告在三個月內仍未交付的,買受人有權解除合同,房地產開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣合同的約定,接收符合交付條件的商品房,不得無故拖延或者拒絕接收。
  第四十條 買受人應當按照國家和省有關規定交納物業共用部位、共用設施設備專項維修資金。
  第四十一條 房地產開發企業按照規劃建設的與商品房配套的基礎設施、非經營性公共建筑和公共設施,按照有關規定辦理移交手續后,房地產開發企業不再承擔其維修、管理費用,但屬于保修期內的維修、管理費用和另有約定的除外。
  第四十二條 買受人應當自商品房交付使用之日起九十日內,持身份證明、商品房銷售合同和物業專項維修資金交納收據等有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續。房地產開發企業應當予以協助,并提供房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等文件。
  房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內對有關材料進行審查;材料符合要求的,予以核準登記,并頒發房屋所有權證書。房屋所有權證書應當載明房地產開發項目的土地證號、土地權屬取得方式和土地使用年限。
  因商品房權利受限制或者房地產開發企業的其他原因,致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,除合同另有約定外,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
  第四十三條 房地產開發企業應當按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應當根據國家有關規定,載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。
  第四十四條 商品房的質量保修期限,不得低于國家規定的建設工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計算。
  交付使用的商品房存在質量問題,在保修期內,房地產開發企業應當承擔維修責任;房地產開發企業拒絕維修或者在合理的期限內拖延維修的,買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。
  第四十五條 商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行核驗,房地產開發企業應當予以配合。
  經核驗確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;由此造成的損失,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

                第六章 法律責任
  第四十六條 違反本條例規定,房地產開發企業提供虛假材料騙取商品房預售許可證明或者未取得商品房預售許可證明預售商品房的,由商品房銷售管理部門責令停止違法行為,沒收違法所得,并可處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。
  第四十七條 違反本條例規定,房地產開發企業或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中,分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規定在商品房銷售場所明示有關文件和材料的,由商品房銷售管理部門責令限期改正,給予警告,并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
  第四十八條 違反本條例規定,房地產開發企業或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中有下列行為之一的,由商品房銷售管理部門責令限期改正,給予警告,并可處以三萬元以上十萬元以下的罰款:
  (一)未按照規定的現售條件銷售商品房的;
  (二)采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的;
  (三)采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成商品房的。
  第四十九條 違反本條例規定,發布、經營商品房銷售廣告的,由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規定處罰。法律沒有具體處罰規定的,由工商行政管理部門責令停止違法行為,并可處以三萬元以下的罰款。
  第五十條 違反本條例規定,房地產開發企業未按規定將需要由其提供的辦理房屋所有權初始登記的文件報房地產權屬登記機關的,由房地產權屬登記機關責令限期改正,給予警告,并可處以一萬元以下的罰款。
  第五十一條 商品房銷售管理部門及其工作人員有下列行為之一的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
  (一)對符合商品房預售條件的房地產開發企業不予頒發預售許可證明或者對不符合商品房預售條件的房地產開發企業頒發預售許可證明的;
  (二)發現商品房銷售違法行為不予查處的;
  (三)未在規定期限內辦理有關許可、登記手續的;
  (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

                 第七章 附 則
  第五十二條 本條例下列用語的含義為:
  (一)返本銷售,是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為;
  (二)售后包租,是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為;
  (三)產權登記面積,是指房地產權屬登記機關確認登記的房屋面積。
  第五十三條 本條例自2005年7月1日起施行。
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