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章丘樓市泡沫絕對嚴重(Aginsion)(摘自房產網聯盟QQ群,群號43972513)
發布日期:2011-11-07  瀏覽次數:12351 次
章丘樓市泡沫絕對嚴重,近一二年里隨時都有崩潰的可能,本人既不是妒忌,也不是危言聳聽。我們先來分析一下章丘的房價。這幾年章丘的房價猶如氫氣球上天,一天比一天高,從02年的幾百元一平米猛漲到現在的六七千,但是近二年內就幾乎翻了一番,遠遠超出了部分地級市的房價,甚至比全國部分省會城市的房價還要高,用心想一想,這正常嗎?章丘的房價為什么這么高?是章丘剛性需求大還是章丘經濟發張迅猛、風景優美適合居住?全都不是,只不過是部分投資者跟開發商的炒作罷了。章丘市的總人口一百來萬,明水城區的人口最多三十萬,但明水現有的住房(包括明水近郊的村委開發的公寓)足夠容納五十萬人居住需求。況且還有刁鎮、相公、棗園、龍山、圣井、等鄉鎮開發的房產,也就是說章丘現存的房子供章丘人居住綽綽有余。當然章丘也有沒有房子住的,但這部分人所占的比例很小,再者從嚴格意義上講,章丘的無房戶很少,以改善居住的較多。其中很大一部分人是看到房價飛漲難以抑制心中的沖動,準備購買二套房或是為自己的尚未成年的孩子購買,這部分人是買也行,不買也無所謂,但看到房價上漲在不停的猶豫。因此說在章丘不存在剛性需求推高樓市的說法。第二是章丘的經濟。章丘雖然是全國經濟百強縣市,但作為章丘人我們明白,章丘像樣的規模企業有幾個?雖然可口可樂等大型公司在章丘有分廠,但說的確切一點,章丘只是人家的一個加工車間,像這樣的分廠人家在每一個城市幾乎都有。沒有什么值得自豪。當然不可否認,章丘個體經濟發達,有一部分有錢人,但有錢的畢竟是少數,章丘人還難以承受動輒數十萬近百萬的房價。但這部分有錢人,有的在濟南已買了,有的在很多年前也在明水買了。如果不是看到房價上漲有錢可賺,他們也不會在購房。從這里講,章丘經濟推高房價也不成立。章丘房價高的原因,一是跟炒作有關,二是章丘人喜歡跟風,聽信謠言跟風搶購。這幾年章丘樓市的謠言可謂不少。很多人跟風搶購喪失了理智。最典型的就是鐵路安置房,先是有人說房子質量有問題要求集體退房,但在收到房子退款后,聽說房價上漲又返回頭再去搶購“問題房”。連問題房都有人搶購,這是只有章丘才有的怪現象,可見章丘人在房子購買上已是多么的不理智。章丘樓市的另一怪現象——謠言炒作。早些年,明珠小區是章丘第一個成型小區,功能齊全,是章丘人購房的首選。當時章丘的政府機關、企事業單位都在明珠小區有宿舍。但當明珠小區的房子建造的接近飽和時,市面上便傳出了謠言:東風煤礦把明珠小區地下掏空了。這傳言是真是假,沒有人證實,但自從出現了這傳言,明珠的房子買的少了,比起其他小區,明珠的房價也便宜了。但近兩年,好像大家又不再相信了傳言,明珠的房價又在急速攀升。始不知這是開發商為下一步開發別的小區預先造下的輿論。但市民聽信了謠言開始轉戰其他小區。總之開發商想開發哪里就開始炒作哪里,為的就是人氣和利潤。謠言三。省政府東遷,章丘房子升值。甚至還有人說省政府遷至章丘的圣井。省政府東遷是真,但與章丘的房價卻聯系不大。倘若升值,受益的應該是離政府最近的地段。也許有人說,章丘房價這不漲了嗎?對,是漲了,但卻不是因為政府東遷的緣故。全國的房價都在漲,卻沒有聽說中央政府在向別的地方搬遷。或許有人認為,章丘的地皮在漲錢,房價高是因為地皮貴。我認為這種說法也不是完全正確。我承認章丘的地價在漲錢。但章丘作為一個農村結合部,其地價再高還會高過濟南、濰坊等城市嗎?為什么章丘的房價比濟南、濰坊的房價還要高?再者,章丘現在在建的房子有幾處是近兩年新買的地?明珠、新世紀、眼明泉、永大明珠等小區的地皮早在七八年以前就已經買下了,那時的地皮才多少錢?再有,章丘明水近郊村委開發的小產權房,地皮幾乎花不了多少錢,可房價也在四五千以上。章丘房價遲早會跌,而且會跌的厲害。一是章丘不缺房子。章丘的房子空置率很高。前幾年章丘像樣一點的單位大多都為本單位員工購買了宿舍。好一點的單位員工甚至有兩套以上的房子。二是在虛高的房價下,受利益驅使,明水近郊的村莊都在大興土木,那些搬遷戶在搬遷中每家都會分到兩套以上的房子,這些人房子住不了,自然會外賣,將會大大沖抵市場的購買力。同時只要房價不降,還會有遠遠不斷的土地在建房價,沒有人會考慮以后房子能不能賣出去。三是國家的調控政策影響。現在房價高已成了眾矢之的,到了影響社會安定的地步,國家不會任其發展,不然社會就會出現動亂。但國家的政策始終未能控制住房價上漲的勢頭,不是國家沒有辦法,只是國家的政策有一個循序漸進的過程。之所以如此,是國家擔心政策過猛引起社會不必要的動蕩。現在國家正在向全國的炒樓者和擬炒樓者傳遞信號:不再是炒樓的時候了,再炒就有可能血本無歸。國家不是沒有辦法,征收空置稅、增值稅不都可以嗎?因為章丘的樓市是一個謠言市和事實上的飽和市場,因此一有風吹草動,馬上就會出現大的起伏。因為有很多人手里有多套房子,有很多人買房時價格很便宜,誰都不愿窩在手里,都在尋找一個價值高點,也都在擔心錯過高點,因此很有可能到時集中拋售,章丘的房價不跌則已,一跌就會到底。Aginsion
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